등기부등본 보는 법, 을구 한 줄이 내 보증금을 삼킨다? (근저당·채권최고액 계산)

⏱️ 30초 요약

• 등기부등본은 표제부(집 정보) · 갑구(소유권) · 을구(빚) 세 칸입니다. 전세 계약자는 갑구와 을구만 제대로 봐도 됩니다.
• 을구의 채권최고액은 실제 대출보다 부풀려 적습니다. 은행 대출이면 보통 실제 빚의 120~130%로 잡혀 있습니다.
• 갑구에 가압류·가처분·신탁·경매개시결정이 보이면 계약을 멈추고 다시 확인하세요.
• 인터넷등기소 열람 700원. 계약 전·잔금 직전·전입 다음 날, 최소 세 번 확인합니다.

부동산 사무실 책상 위에 등기부등본 몇 장이 놓입니다. 중개사는 “깨끗한 집이에요”라고 말하고, 계약하러 온 사람은 첫 장을 훑어보다 두 번째 장에서 멈춥니다. 을구라는 칸에 “근저당권설정, 채권최고액 금 156,000,000원”이라고 적혀 있습니다.

깨끗하다는 말과 1억 5,600만 원이라는 숫자 사이에서 무엇을 믿어야 할까요? 등기부등본은 어렵게 생겼지만, 전세 계약에 필요한 부분은 생각보다 적습니다. 이 글은 어디를 보고, 숫자를 어떻게 해석하는지만 정리했습니다.

등기부등본은 어디서, 얼마에 떼나요?

인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 뗄 수 있습니다. 집주인 동의도 필요 없습니다. 주소만 알면 됩니다.

빌라나 아파트는 집합건물로 검색해야 합니다. 동·호수까지 정확히 넣어야 내가 살 집의 등기부가 나옵니다. 토지와 건물이 따로 있는 단독·다가구는 건물 등기부와 토지 등기부를 둘 다 봐야 합니다.

표제부·갑구·을구, 각각 뭘 봐야 하나요?

등기부등본은 세 부분으로 나뉩니다.

표제부는 집의 신분증입니다. 주소, 면적, 구조가 적혀 있습니다.

여기서는 계약서 주소·동·호수와 일치하는지만 확인하면 됩니다. 불법 증축 여부는 등기부가 아니라 건축물대장에서 “위반건축물” 표시로 확인합니다.

갑구는 소유권의 역사입니다. 누가 언제 샀고, 지금 주인이 누구인지 나옵니다. 확인할 것은 두 가지입니다.

• 맨 마지막 소유자 = 계약하러 나온 사람인지
• 소유권 외에 가압류, 가처분, 가등기, 경매개시결정, 신탁 같은 등기가 있는지

을구는 소유권 외의 권리, 쉽게 말해 빚입니다. 근저당권, 전세권, 임차권 등이 여기 적힙니다. 전세 계약에서 보증금이 안전한지는 사실상 을구에서 결정됩니다.

한 가지 팁이 있습니다. 등기부에서 줄이 그어진(말소된) 항목은 이미 끝난 권리입니다.

줄이 없는 항목만 현재 살아 있는 권리로 보면 됩니다. 인터넷등기소에서 열람할 때 “말소사항 포함” 대신 “현재 유효사항”으로 보면 살아 있는 권리만 추려서 볼 수 있습니다.

근저당 채권최고액, 실제 빚은 얼마인가요?

을구에서 가장 많이 헷갈리는 게 채권최고액입니다. 이 숫자는 실제 대출금이 아니라, 은행이 이자와 연체이자까지 감안해 최대로 받아 갈 수 있는 한도입니다.

그래서 은행 대출이라면 보통 실제 대출금의 120~130%로 설정합니다. 역산하면 이렇게 됩니다.

그런데 전세 안전성을 따질 때는 실제 대출이 아니라 채권최고액 전체를 빚으로 보는 게 원칙입니다. 집주인이 연체하면 은행은 채권최고액 한도까지 먼저 가져가기 때문입니다.

계산은 이렇게 합니다.

(을구 채권최고액 합계 + 내 보증금) ÷ 집 시세 = 위험도

이 값이 70%를 넘으면 조심하고, 80%를 넘으면 계약을 다시 생각해 보는 게 일반적인 실무 기준입니다. 같은 계산이 전세보증보험 가입 가능 여부에도 그대로 쓰입니다. 보증보험 기준은 전세보증보험 가입조건 글에서 이어집니다.

이런 단어가 보이면 계약을 멈추세요

아래 단어는 등기부에서 보이는 순간 계약을 멈추고 다시 확인해야 하는 신호입니다.

특히 신탁은 요즘 전세 사기에서 자주 보입니다. 등기부상 소유자가 신탁회사로 넘어가 있으면, 원래 집주인과만 계약해서는 보호를 받기 어렵습니다. 신탁원부까지 떼서 신탁회사의 동의서가 있는지 확인해야 합니다.

임차권등기는 이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못하고 나갔다는 뜻입니다. 이런 집은 보증금 반환 능력이 이미 한 번 무너진 집이라, 피하는 게 원칙입니다.

등기부는 언제, 몇 번 떼야 하나요?

한 번 확인하고 끝내면 안 됩니다. 등기부는 계약 후에도 바뀔 수 있기 때문입니다.

1. 계약 전 — 계약할지 말지 판단용
2. 잔금 직전(당일) — 계약 후 새 근저당이 들어왔는지 확인
3. 전입신고 다음 날 — 내 대항력이 생긴 시점 전후로 다른 권리가 끼어들지 않았는지 확인

두 번째가 특히 중요합니다. 전입신고의 대항력은 다음 날 0시에 생기는데, 집주인이 잔금 날 근저당을 설정하면 그건 당일 효력이라 내 보증금보다 앞섭니다.

그래서 계약서에 “잔금일 다음 날까지 담보권을 설정하지 않는다”는 특약을 넣는 게 좋습니다. 잔금일 순서 전체는 전세 계약 체크리스트에서 한 번에 볼 수 있습니다.

등기부등본은 인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있습니다

자주 묻는 질문 (FAQ)

• 등기부등본은 집주인 동의 없이 뗄 수 있나요? → 네, 주소만 알면 누구나 인터넷등기소에서 열람·발급할 수 있습니다.
• 열람과 발급은 무엇이 다른가요? → 열람(700원)은 내용 확인용, 발급(1,000원)은 제출용 서류입니다. 계약 전 확인은 열람으로 충분합니다.
• 채권최고액이 실제 빚인가요? → 아닙니다. 은행 대출이면 보통 실제 대출의 120~130%로 잡혀 있습니다. 다만 안전성 계산은 채권최고액 전체로 합니다.
• 을구에 아무것도 없으면 안전한가요? → 빚 측면에선 좋은 신호지만, 갑구의 가압류·신탁 여부와 집주인 미납 세금도 같이 봐야 합니다.
• 근저당이 있는 집은 무조건 피해야 하나요? → 아닙니다. (채권최고액+보증금)이 시세의 70% 안쪽이면 실무상 크게 위험하지 않은 편입니다.
• 신탁 등기된 집은 계약하면 안 되나요? → 신탁원부를 떼서 신탁회사 동의를 받을 수 있는지 확인해야 합니다. 동의 없이 원래 주인과만 계약하면 보호받기 어렵습니다.
• 다가구 주택은 무엇을 더 봐야 하나요? → 건물·토지 등기부를 모두 보고, 나보다 먼저 들어온 다른 세입자들의 보증금 총액도 확인해야 합니다.
• 말소된 줄은 신경 안 써도 되나요? → 네, 줄 그어진 항목은 끝난 권리입니다. ‘현재 유효사항’으로 열람하면 살아 있는 권리만 보입니다.
• 불법 건축물 여부도 등기부에 나오나요? → 아닙니다. 건축물대장에서 ‘위반건축물’ 표시로 확인합니다.
• 잔금 날에도 등기부를 다시 떼야 하나요? → 네. 계약 후 새 근저당이 들어왔을 수 있어 잔금 직전 확인이 필수입니다.

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※ 이 글은 대법원 인터넷등기소·찾기쉬운 생활법령정보 공개 자료를 바탕으로 2026년 9월 기준으로 정리했습니다. 채권최고액 설정 비율은 금융기관마다 다를 수 있으니, 정확한 대출 잔액은 임대인에게 확인하거나 전문가 상담을 받으시길 권합니다.