전세 계약 체크리스트, 도장 찍기 전에 이것 안 보면 보증금이 위험하다? (2026)

⏱️ 30초 요약

• 전세 보증금을 지키는 핵심은 순서입니다. 계약 전 → 계약 당일 → 잔금일 → 입주 후 → 이사 나갈 때, 단계마다 할 일이 정해져 있습니다.
• 계약 전엔 등기부등본(을구)과 집주인 미납 세금부터. 빚+보증금이 집값의 70~80%를 넘으면 위험 신호입니다.
• 잔금일엔 전입신고+확정일자를 같은 날. 효력은 다음 날 0시부터라, 그 공백을 막는 특약이 필요합니다.
• 입주 후엔 전세보증보험(계약기간 절반 지나기 전), 이사 나갈 땐 장기수선충당금까지 챙기세요.

전세 사고의 상당수는 계약서에 도장을 찍기 전에 이미 결정됩니다. 집에 빚이 얼마나 걸려 있는지, 집주인이 세금을 밀리고 있는지, 잔금 날 무엇을 먼저 해야 하는지. 이 세 가지만 제대로 봐도 위험한 집 대부분을 걸러낼 수 있습니다.

문제는 확인할 게 한꺼번에 몰려 있다는 점입니다. 이 글은 전세 계약을 시간 순서대로 5단계로 나눠, 단계마다 딱 무엇을 봐야 하는지만 정리했습니다. 단계별로 더 깊은 내용은 해당 글로 이어 두었습니다.

계약 전, 무엇부터 확인해야 하나요?

계약 전 확인은 세 가지입니다. 등기부등본, 시세, 집주인 세금입니다.

① 등기부등본. 인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있습니다(열람 700원). 소유자가 계약하러 나온 사람과 같은지(갑구), 근저당 같은 빚이 얼마나 걸려 있는지(을구)를 봅니다.

가압류·가처분·신탁 같은 단어가 보이면 일단 멈추는 게 맞습니다. 등기부를 읽는 방법은 등기부등본 보는 법 글에 따로 정리했습니다.

② 시세와 전세가율. 같은 단지·같은 동네의 매매 시세를 확인하고, 내 보증금이 시세의 몇 %인지 계산합니다. 흔히 쓰는 안전선은 이렇습니다.

이 기준은 법이 정한 선이 아니라 경매 낙찰가율을 감안한 실무 기준입니다. 빌라처럼 시세 확인이 어려운 집은 특히 보수적으로 봐야 합니다.

③ 집주인 미납 세금. 집주인이 국세나 지방세를 밀리면, 집이 경매로 넘어갔을 때 세금이 보증금보다 먼저 빠져나갈 수 있습니다. 그래서 2023년부터 임대인은 계약할 때 납세증명서를 제시할 의무가 생겼고, 임차인은 계약 후 입주 전까지 집주인 동의 없이도 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있습니다(보증금 1,000만 원 초과 계약).

계약 당일엔 어떤 특약을 넣어야 하나요?

계약 당일엔 사람 확인과 특약이 핵심입니다.

사람 확인은 간단합니다. 계약하러 나온 사람의 신분증과 등기부상 소유자가 같은지 봅니다.

대리인이 나왔다면 인감증명서가 첨부된 위임장을 확인하고, 집주인 본인과 직접 통화해 두는 게 좋습니다. 보증금은 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로 보냅니다.

그다음이 특약입니다. 아래 문구는 실제로 자주 쓰는 보호 장치입니다.

• “임대인은 잔금일 다음 날까지 저당권 등 담보권을 설정하지 않는다.” — 전입신고 효력이 다음 날 0시에 생기는 틈을 막습니다.
• “전세보증보험(반환보증) 가입이 거절되면 계약을 해제하고 계약금을 즉시 반환한다.” — 가입 불가 집을 걸러내는 안전판입니다.
• “잔금일 기준 등기부상 권리 변동이 있으면 계약을 해제할 수 있다.”
• “임대인의 미납 국세·지방세가 확인되면 계약을 해제할 수 있다.”

특약은 공인중개사가 알아서 넣어 주지 않는 경우가 많습니다. 미리 문구를 정해 가서 요청하는 쪽이 확실합니다.

잔금 날에는 무엇을 먼저 해야 하나요?

잔금 날은 순서가 중요합니다. 등기부 재확인 → 잔금 송금 → 전입신고·확정일자 순입니다.

1. 등기부등본을 한 번 더 뗍니다. 계약 후 잔금 사이에 새 근저당이 들어왔는지 확인합니다. 잔금 직전, 당일 기준으로 보는 게 원칙입니다.
2. 잔금을 보냅니다. 역시 소유자 명의 계좌로 보냅니다.
3. 전입신고와 확정일자를 같은 날 받습니다. 정부24에서 온라인으로 함께 처리할 수 있고, 확정일자 수수료는 600원입니다.

여기서 꼭 알아야 할 규칙이 하나 있습니다. 전입신고의 효력(대항력)은 신고 다음 날 0시부터 생깁니다.

반면 집주인이 같은 날 은행 대출을 받아 근저당을 설정하면, 그 근저당은 당일 효력입니다. 그래서 잔금 날 들어온 근저당이 내 보증금보다 앞서는 일이 생깁니다. 앞에서 말한 “잔금일 다음 날까지 담보 설정 금지” 특약이 필요한 이유가 이것입니다.

또 수도권·광역시 등 신고 대상 지역에서 보증금 6,000만 원을 넘거나 월세 30만 원을 넘는 계약은 30일 안에 전월세 신고를 해야 합니다. 전월세 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다.

전입신고와 확정일자는 정부24에서 온라인으로 같이 처리할 수 있습니다

입주 후 한 달 안에 챙길 것은?

입주하면 긴장이 풀리지만, 돈과 직결된 일이 두 가지 남아 있습니다.

① 전세보증보험 가입. 집주인이 보증금을 못 돌려주면 보증기관이 대신 주는 보험입니다. HUG 기준으로 계약기간의 절반이 지나기 전까지 가입할 수 있지만, 가능하면 입주 직후에 드는 게 좋습니다.

빌라는 공시가격 기준 때문에 가입이 거절되는 경우가 많으니, 가능 여부는 계약 전에 미리 계산해 보는 게 안전합니다. 계산법은 전세보증보험 가입조건 글에 있습니다.

② 버팀목 등 전세대출 기한. 정부 지원 전세대출인 버팀목은 잔금일과 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 안에 신청해야 합니다. 보통은 잔금 전에 대출을 실행하지만, 기존 보증금을 먼저 치르고 나중에 대출로 메우는 경우라면 이 기한을 넘기지 않아야 합니다. 소득·금리·한도는 버팀목 전세자금대출 글에 정리했습니다.

이사 나갈 때 돌려받을 돈은 없나요?

있습니다. 가장 자주 놓치는 게 장기수선충당금입니다.

아파트 관리비 고지서에 매달 찍혀 나오는 장기수선충당금은 원래 집주인이 내야 하는 돈입니다. 세입자가 관리비에 섞어 대신 내 왔다면, 이사 나갈 때 집주인에게 돌려받을 수 있습니다(공동주택관리법 시행령 제31조).

관리사무소에서 납부확인서를 떼서 보증금 정산 때 같이 받으면 됩니다. 몇 년 살았다면 수십만 원이 넘는 경우도 많습니다. 자세한 정산 방법은 장기수선충당금 반환 글에서 이어집니다.

보증금 반환이 늦어질 때는 임차권등기명령도 기억해 두세요. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 상태에서 이사를 가야 한다면, 법원에 임차권등기를 신청해 두면 이사 후에도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

단계별 체크리스트 한 장으로 보기

이 표만 휴대폰에 저장해 두고 단계마다 하나씩 지워 나가도 대부분의 위험은 피할 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

• 전입신고와 확정일자는 꼭 같은 날 해야 하나요? → 법적으로 같은 날일 필요는 없지만, 우선변제권은 둘 다 갖춰진 시점 기준이라 같은 날 하는 게 가장 안전합니다.
• 전입신고 효력은 언제부터 생기나요? → 신고한 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다.
• 확정일자 비용은 얼마인가요? → 주민센터 기준 600원입니다. 전월세 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다.
• 등기부등본은 언제 떼야 하나요? → 계약 전, 잔금 직전, 전입 다음 날 이렇게 최소 세 번 확인하는 걸 권합니다.
• 집주인 세금 체납은 어떻게 확인하나요? → 임대인에게 납세증명서를 요구할 수 있고, 계약 후 입주 전까지는 세무서에서 동의 없이 미납 국세를 열람할 수 있습니다(보증금 1,000만 원 초과).
• 전세가율 몇 %부터 위험한가요? → 법정 기준은 없지만 실무에서는 (선순위 빚+보증금)이 시세의 70~80%를 넘으면 위험 신호로 봅니다.
• 대리인과 계약해도 되나요? → 가능하지만 인감증명서가 첨부된 위임장을 확인하고, 소유자 본인과 통화한 뒤 소유자 명의 계좌로 송금해야 합니다.
• 전세보증보험은 언제까지 가입하나요? → HUG 기준 계약기간의 절반이 지나기 전까지입니다. 가능하면 입주 직후 가입하세요.
• 장기수선충당금은 누구 돈인가요? → 원래 집주인 부담입니다. 세입자가 대신 냈다면 이사할 때 돌려받을 수 있습니다.
• 계약이 끝났는데 보증금을 못 받고 이사해야 하면? → 법원에 임차권등기명령을 신청하면 이사 후에도 권리가 유지됩니다.

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※ 이 글은 국토교통부·주택도시보증공사·찾기쉬운 생활법령정보 공개 자료를 바탕으로 2026년 9월 기준으로 정리했습니다. 개별 계약의 위험도 판단은 집마다 다르니, 필요하면 공인중개사·법률구조공단(132) 상담을 함께 받으시길 권합니다.