한눈에 요약
- 양도소득세는 집을 팔 때(양도할 때), 사서 판 차익에 한 번 내는 국세입니다. 매년 내는 재산세·종부세와 달리 양도 시점에 냅니다.
- 1세대 1주택은 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주)하면, 양도가액 12억원까지 비과세입니다. 12억을 넘어도 초과분에만 과세됩니다.
- 세율은 보유기간이 짧을수록 높습니다. 1년 미만은 70%, 1~2년은 60%, 2년 이상은 기본세율(6~45%)입니다.
- 2026년 5월 10일부터 다주택 중과가 다시 시행됐습니다. 조정대상지역 2주택은 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 더해집니다.
- 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 홈택스에서 예정신고해야 하고, 지방소득세(양도세의 10%)가 별도로 붙습니다.
1. 양도소득세란 — 팔 때, 번 돈에 매기는 세금
- 핵심은 팔 때 한 번, 이익에 대해 내는 세금이라는 점입니다. 집을 살 때는 취득세를 내고, 가진 동안에는 매년 재산세(고가·다주택이면 종합부동산세까지)를 내며, 마지막으로 팔 때 양도소득세를 냅니다.
- 즉 살 때 한 번(취득세) → 가진 동안 매년(재산세·종부세) → 팔 때 한 번(양도세)로 이어지는 부동산 세금 흐름의 맨 끝이 양도세입니다.
- 취득세·재산세가 지방세(위택스)인 것과 달리, 양도세는 종부세와 같은 국세라 홈택스에서 처리합니다.
2. 언제·어디에 신고하나 — 예정신고 2개월, 홈택스
- 양도일(보통 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날)이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 예를 들어 7월 15일에 잔금을 받았다면 9월 30일까지입니다.
- 국세라서 홈택스(hometax.go.kr)에서 신고합니다. 취득세·재산세를 내는 위택스와는 창구가 다릅니다.
- 양도세를 신고하면 지방소득세(양도소득세액의 10%)가 별도로 따라붙습니다. 실제 부담은 양도세 + 그 10%로 봐야 합니다.
- 기한을 넘기면 무신고 가산세와 납부지연 가산세가 붙습니다. 한 해에 부동산을 여러 건 팔았다면 다음 해 5월 확정신고로 합산해 정산합니다.
양도가액·취득가액·보유기간을 넣으면 홈택스에서 예상 양도소득세를 미리 계산하고 그대로 신고까지 할 수 있습니다.
3. 1세대 1주택이면 안 낼 수도 — 비과세
- 1세대가 1주택을 2년 이상 보유하고 팔면 비과세가 원칙입니다. 다만 취득할 당시 조정대상지역이던 집이라면, 2년 이상 실제 거주까지 해야 비과세됩니다.
- 비과세라고 해도 양도가액 12억원까지입니다. 12억원을 넘으면 그 초과분에 해당하는 이익에만 과세되고, 12억 이하 부분은 계속 비과세입니다(전액 과세가 아닙니다).
- ‘1세대 1주택’을 따질 때는 세대원 전체의 주택 수, 일시적 2주택 같은 예외가 얽혀 판단이 까다롭습니다. 본인이 비과세 대상인지는 홈택스나 국세청 안내로 반드시 확인하세요.
4. 세율 — 오래 가질수록 낮아진다 (+ 2026년 다주택 중과 부활)
| 보유기간(주택) | 대략의 세율 |
|---|---|
| 1년 미만 | 70% |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율 6~45%(과세표준 구간별) |
- 1년도 안 돼서 팔면 70%, 1~2년이면 60%의 높은 단일세율이 적용됩니다. 2년 이상 보유해야 소득세 기본세율(6~45%)로 낮아집니다.
- 2026년 5월 10일부터 다주택자 중과가 다시 시행됐습니다. 그 전까지는 한시적으로 유예돼 기본세율만 적용됐지만, 이제 조정대상지역의 주택을 파는 다주택자는 기본세율에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 더해집니다.
- 여기 적은 값은 큰 틀의 폭입니다. 실제 세율은 주택 수·조정대상지역 여부·보유기간에 따라 달라지고 예외도 많으니, 본인 세율은 홈택스 모의계산으로 확인하세요.
5. 세금 줄이는 공제 — 장기보유특별공제·기본공제
- 장기보유특별공제: 3년 이상 보유한 부동산은 보유기간이 길수록 차익의 일정 비율을 공제합니다. 일반적으로는 최대 30%(15년 보유), 1세대 1주택은 보유·거주 요건을 채우면 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.
- 단, 2년 미만 단기 양도는 장기보유특별공제가 없습니다. 짧게 팔면 높은 세율에 공제까지 못 받아 부담이 크게 늘어납니다.
- 기본공제: 여기에 더해 1년에 250만원을 양도소득에서 추가로 빼줍니다(사람별·소득종류별).
- 공제 요건과 비율은 주택·토지 여부, 보유·거주기간에 따라 세분됩니다. 내 경우의 공제액은 홈택스에서 확인하세요.
6. 계산 흐름 한눈에 — 어디서 얼마가 빠지나
- 양도차익 = 판 값(양도가액) − 산 값(취득가액) − 필요경비(취득세·중개수수료·법무비 등)
- − 장기보유특별공제(오래 보유했으면 여기서 크게 빠짐)
- = 양도소득금액
- − 기본공제 250만원
- = 과세표준 → 여기에 세율(보유기간·주택 수별)을 곱해 산출세액
- 여기에 지방소득세 10%가 별도로 더해짐
- 그래서 같은 차익이라도 보유기간·거주 여부·주택 수에 따라 실제 세금이 몇 배까지 벌어집니다.
- 취득세·중개수수료 같은 필요경비 영수증을 잘 챙기면 양도차익 자체가 줄어 세금이 낮아집니다.
7. 자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 양도소득세는 언제, 어디서 내나요? 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에, 국세라서 홈택스에서 예정신고·납부합니다. 지방소득세(양도세의 10%)가 별도로 붙습니다. Q. 1주택인데 집을 팔면 무조건 세금이 없나요? 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)하고 양도가액이 12억원 이하이면 비과세입니다. 12억을 넘으면 초과분에만 과세됩니다. 세대원의 다른 주택 여부에 따라 달라질 수 있어 홈택스로 확인이 필요합니다. Q. 집을 산 지 1년도 안 됐는데 팔면 세금이 많이 나오나요? 1년 미만 보유는 70%, 1~2년은 60%의 높은 세율이 적용되고 장기보유특별공제도 없어, 차익이 크면 세금 부담이 매우 커집니다. Q. 손해를 보고 팔아도 양도세를 내나요? 아니요. 양도세는 이익(양도차익)에 매기는 세금이라, 산 값보다 싸게 팔아 손해가 났다면 낼 양도세가 없습니다. Q. 다주택자인데 2026년에 뭐가 달라졌나요? 2026년 5월 10일부터 다주택 중과가 다시 시행돼, 조정대상지역 주택을 파는 2주택자는 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 기본세율에 더해집니다.※ 본 글은 일반적인 세금 정보이며, 실제 세액·비과세·중과·공제는 취득/양도가액, 보유·거주기간, 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 다릅니다. 정확한 금액과 요건은 홈택스 또는 국세청·세무 전문가에게 확인하세요. 출처: 국세청 양도소득세 개요·세액계산 흐름도(nts.go.kr), 소득세법 제103조(양도소득 기본공제), 기획재정부·정책브리핑 ‘다주택자 양도세 중과 유예 종료'(2026-05, korea.kr), 홈택스. 최종 업데이트: 2026-08-26.
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