종합부동산세 2026 — 과세대상·12억 공제·12월 납부·계산 총정리

종합부동산세 과세대상 고가 다주택 국세 일러스트 — 종합부동산세는 공제금액을 넘는 고가·다주택 보유자에게 붙는 국세입니다.

한눈에 요약

종합부동산세(종부세)는 고가·다주택 보유자에게 붙는 국세입니다. 대부분의 1주택자는 대상이 아닙니다.
기준은 과세기준일 6월 1일 — 그날 가진 부동산을 사람별로 합산해 공제금액을 넘으면 냅니다.
기본공제는 1세대 1주택자 12억, 그 외 개인 9억(2026 기준).
납부는 12월 1일~15일, 재산세와 달리 국세라 홈택스에서 냅니다.
세액이 250만원을 넘으면 6개월 이내 분납할 수 있습니다.

집을 살 때는 취득세를 한 번 내고, 가진 동안에는 매년 재산세를 냅니다. 종합부동산세는 그 위에 고가·다주택일 때만 더해지는 국세입니다.

1. 종합부동산세란 — 누가 내나

종합부동산세 인별 합산 과세대상 개념 — 전국의 내 명의 부동산 공시가격을 사람별로 합산해 판단합니다.

종합부동산세는 부동산을 많이·비싸게 가진 사람에게 추가로 물리는 국세입니다. 재산세가 부동산을 가진 사람 대부분에게 붙는 지방세라면, 종부세는 그 위에 일정 금액을 넘는 사람에게만 얹히는 세금입니다.

판단 기준일은 매년 6월 1일(과세기준일)입니다. 이는 재산세와 똑같은 날로, 그날 부동산을 가진 사람이 그해 종부세 대상이 됩니다.
핵심은 인별 합산입니다. 전국에 흩어진 내 명의 주택(또는 토지)의 공시가격을 유형별로 모두 더해 공제금액과 비교합니다.
그래서 집이 여러 채거나 한 채라도 공시가격이 아주 높은 경우에 주로 대상이 되고, 평범한 1주택자 다수는 해당하지 않습니다.

2. 나는 대상일까 — 기본공제 12억·9억

종합부동산세 기본공제 12억 9억 판정 개념 — 1주택 12억, 그 외 9억을 넘는 부분에만 종부세가 나옵니다.

합산한 공시가격이 기본공제금액을 넘어야 종부세가 나옵니다. 넘지 않으면 세액은 0입니다.

구분	기본공제(2026)
1세대 1주택자	12억원
그 외 개인(다주택 등)	9억원

1세대 1주택자는 합산 공시가격이 12억원 이하면 종부세 대상이 아닙니다.
주택이 여러 채면 합산 공시가격 9억원이 기준선입니다.
부부가 한 집을 공동명의로 가진 경우, 각자 9억씩 공제받는 방식과 1주택 12억 특례 중 유리한 쪽을 고를 수 있습니다.
여기서 말하는 값은 시세가 아니라 공시가격이라는 점에 유의하세요. 공시가격은 보통 시세보다 낮게 잡힙니다.

3. 납부기간·납부처 — 12월, 홈택스에서

종합부동산세 12월 납부기간 홈택스 온라인 납부 — 종부세는 12월 1일~15일, 국세라 홈택스에서 냅니다.

종부세는 국세청이 고지서를 보내주는 방식(정기고지)이라, 대상자는 계산해서 신고할 필요 없이 고지된 금액을 납부하면 됩니다.

구분	종합부동산세	재산세
세금 종류	국세	지방세
납부기간	12월 1일 ~ 12월 15일	7월·9월
납부처	국세청 홈택스	위택스

납부기간은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다.
재산세는 지방세라 위택스에서 내지만, 종부세는 국세라 홈택스(hometax.go.kr)에서 조회·납부합니다. 세금 종류가 다르니 창구도 다릅니다.
고지 내용에 이의가 있으면 자진신고(합산배제·특례 신청 등)로 바로잡을 수 있습니다.

4. 계산은 어떻게 되나 — 합산·공제·재산세액 공제

종합부동산세 계산 구조 합산 공제 공정시장가액비율 세율 — 합산 → 공제 → 공정시장가액비율 → 세율 → 재산세액 공제 순으로 계산됩니다.

종부세는 대략 이런 순서로 정해집니다.

인별로 주택 공시가격을 합산합니다.
여기서 기본공제(12억 또는 9억)를 뺍니다.
남은 금액에 공정시장가액비율(2026년 주택 60%)을 곱해 과세표준을 만듭니다.
과세표준에 누진세율을 적용합니다. 주택분 세율은 구간별로 오르는 누진 구조이고, 3주택 이상 등에는 더 높은 중과 세율이 적용됩니다. (정확한 세율·구간은 홈택스 고지서 기준으로 확인하세요.)
마지막으로, 같은 주택에 이미 부과된 재산세 상당액을 공제합니다. 재산세와 종부세가 같은 집에 이중으로 물리지 않도록 조정하는 장치입니다.

즉 “공시가격이 공제선을 넘은 만큼”에만, 그것도 60%만 과세표준으로 잡아 세율을 매기고, 재산세로 이미 낸 몫은 빼줍니다. 그래서 공제선을 조금 넘긴 정도라면 실제 세액은 생각보다 크지 않은 경우가 많습니다.

5. 1세대 1주택이면 — 고령자·장기보유 세액공제

종합부동산세 1세대 1주택 고령자 장기보유 세액공제 — 1세대 1주택자는 고령자·장기보유로 최대 80%까지 세액공제됩니다.

오래 살아온 1주택자의 부담을 덜어주기 위해, 1세대 1주택자에게는 계산된 세액에서 다시 빼주는 세액공제가 있습니다.

고령자 공제: 나이가 많을수록 공제율이 커져 최대 40%.
장기보유 공제: 오래 보유했을수록 커져 최대 50%.
두 공제는 합쳐서 최대 80%까지 적용됩니다. 예를 들어 고령자 40% + 장기보유 50% = 90%라도 상한인 80%만 적용됩니다.

즉 나이가 많고 한 집에서 오래 산 1주택자라면, 종부세가 나오더라도 상당 부분을 공제받을 수 있습니다. 다주택자에게는 적용되지 않는 1세대 1주택자만의 혜택입니다.

6. 분납과 2027년 개편 예정

종합부동산세 250만원 초과 6개월 분납 개념 — 세액이 250만원을 넘으면 6개월 이내로 나눠 낼 수 있습니다.

분납(나눠 내기) — 종부세 납부세액이 250만원을 초과하면 나눠 낼 수 있습니다.

납부기한(12/15)이 지난 날부터 6개월 이내에 나머지를 내면 됩니다. (재산세 분납은 2개월이라, 종부세가 더 깁니다.)
세액이 500만원 이하면 250만원 초과분을, 500만원을 넘으면 세액의 50% 이하를 나중에 낼 수 있습니다.

2027년 개편 예정 — 2026년에 내는 종부세는 위에 적은 현행 기준(1주택 12억·주택 60%)이 그대로 적용됩니다. 다만 2026년 세제개편안에 따라 2027년 납세의무 성립분부터 1주택 기본공제가 14억으로, 공정시장가액비율이 70%로 오르고 다주택자에게도 4억 기본공제가 새로 생길 예정입니다. 올해 고지분과는 무관하니, 2026년분은 현행 기준으로 확인하세요.

종부세 대상인지, 고지된 금액이 얼마인지 홈택스에서 바로 조회할 수 있습니다.

💡 홈택스에서 내 종부세 고지 확인하기 →

7. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 1주택인데 종부세를 내야 하나요? 합산 공시가격이 12억원을 넘는 1세대 1주택자만 대상입니다. 대부분의 1주택자는 12억 이하라 종부세가 나오지 않습니다. Q. 재산세를 냈는데 종부세도 또 내나요? 공시가격이 공제선을 넘으면 둘 다 대상이 될 수 있지만, 종부세를 계산할 때 이미 낸 재산세 상당액을 공제해 이중과세를 조정합니다. Q. 종부세는 언제, 어디서 내나요? 매년 12월 1일부터 15일까지 내며, 국세라서 국세청 홈택스에서 조회·납부합니다. 지방세인 재산세를 내는 위택스와는 다릅니다. Q. 종부세도 나눠 낼 수 있나요? 납부세액이 250만원을 넘으면 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다.

※ 본 글은 일반적인 세금 정보이며, 실제 과세 여부·세액·공제는 개인의 보유 현황과 국세청 고지 기준에 따라 다를 수 있습니다. 정확한 금액과 기한은 국세청 홈택스 또는 고지서로 확인하세요. 출처: 국세청·홈택스 종합부동산세 안내, 종합부동산세법 제8조·제9조, 기획재정부 2026년 세제개편안(2027년 시행분). 최종 업데이트: 2026-08-25.

종합부동산세, 나도 내나 — 과세대상·기본공제·납부기간·계산 (2026)