등기부등본 보는 법 — 갑구·을구·근저당까지 계약 전 확인 (2026)

1. 등기부등본이란 — 왜 계약 전에 꼭 떼야 하나

등기부등본은 어떤 부동산에 대해 누가 주인이고, 어떤 권리·빚이 걸려 있는지를 국가가 등기부에 기록해 공개하는 서류입니다. 지금은 등기부가 전산화되어 정식 명칭이 등기사항전부증명서로 바뀌었지만, 여전히 ‘등기부등본’으로 더 많이 불립니다.

• 집을 사거나 전세·월세로 들어갈 때 가장 먼저 확인해야 하는 서류입니다. 계약서에 도장을 찍는 상대가 진짜 그 집의 주인인지, 그리고 그 집에 빚(근저당)이나 압류가 잡혀 있지 않은지가 여기서 드러나기 때문입니다.
• 특히 전세는, 집에 잡힌 빚이 내 보증금보다 앞선 순위이면 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 못 돌려받을 위험이 있습니다. 그 위험을 계약 전에 걸러내는 첫 번째 도구가 등기부등본입니다.
• 누구나 주소만 알면 그 부동산의 등기부등본을 뗄 수 있습니다. 내 집이 아니어도, 계약하려는 집의 서류를 직접 확인할 수 있다는 뜻입니다.

2. 어디서·얼마에 떼나 — 인터넷등기소, 열람 700원·발급 1,000원

등기부등본은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 가장 쉽게 뗄 수 있습니다. 회원가입 없이 주소만으로도 조회가 됩니다.

• 인터넷등기소는 24시간 열려 있어 밤에도 뗄 수 있습니다. 수수료는 열람 1통 700원, 발급 1통 1,000원이고 카드·간편결제로 냅니다.
• 인터넷 말고 무인민원발급기나 등기소 방문으로도 뗄 수 있습니다(수수료는 별도로 확인하세요). 반면 정부24에서는 등기부등본이 직접 발급되지 않고, 성격이 다른 ‘부동산종합증명서’만 발급됩니다. 등기부등본은 인터넷등기소가 정식 창구라고 기억해 두면 됩니다.
• ‘열람’과 ‘발급’은 값도, 쓰임도 다릅니다. 열람(700원)은 화면·출력으로 내용을 확인하는 용도로 법적 효력이 없고, 발급(1,000원)은 은행 대출, 관공서 제출, 계약·소송처럼 정식 서류가 필요할 때 씁니다. 눈으로 확인만 할 거면 열람, 어디 제출할 거면 발급을 고르면 됩니다.

주소만 알면 계약하려는 집의 등기부등본을 인터넷등기소에서 24시간 직접 확인할 수 있습니다. 도장 찍기 전에 소유자와 근저당부터 확인해 보세요.

3. 3단 구조 한눈에 — 표제부·갑구·을구

등기부등본을 펼치면 크게 표제부 → 갑구 → 을구 순서로 나옵니다. 이 세 칸이 각각 무엇을 담는지만 알면 서류의 대부분은 읽힙니다.

구분	담는 내용	한마디로
표제부	소재지번·지목·면적, 건물의 구조·용도 등 부동산의 표시	이 부동산이 무엇인지
갑구	소유권에 관한 사항(보존·이전, 가압류·가처분·압류·경매 등)	주인이 누구인지
을구	소유권 이외의 권리(근저당권·전세권·지상권·임차권 등)	이 집에 걸린 빚·권리

• 표제부는 이 서류가 다루는 부동산이 어디의 무엇인지를 적습니다. 아파트처럼 여러 세대가 한 건물에 있는 집합건물은, 건물 전체(1동)의 표제부와 내가 계약할 호수(전유부분)의 표제부가 따로 나오니, 내가 보는 게 맞는 호수인지 확인하세요.
• 갑구와 을구가 계약 안전의 핵심입니다. 갑구에서 ‘주인’을, 을구에서 ‘빚’을 읽습니다. 다음 두 섹션에서 하나씩 봅니다.

4. 갑구 — 소유권과 위험신호

갑구는 ‘소유권’에 관한 칸입니다. 이 집의 주인이 누구이고, 어떻게 주인이 되었는지(매매·상속·증여 등)가 시간 순서로 적힙니다.

• 가장 먼저 볼 것은 가장 최근의 소유자입니다. 계약서에 도장을 찍는 사람(임대인·매도인)이 갑구의 현재 소유자와 같은 사람인지 반드시 대조하세요. 이름이 다르면 대리인 위임 여부 등을 따로 확인해야 합니다.
• 갑구에 아래 같은 표시가 있으면 위험 신호입니다. 주인의 재산에 문제가 생겼다는 뜻이라, 계약을 미루거나 전문가 확인을 받아야 합니다.
  • 가압류·가처분: 소유자가 빚·분쟁에 얽혀 재산이 묶여 있을 수 있음
  • 압류: 세금 체납 등으로 국가·지자체가 재산을 잡아 둔 상태
  • 경매개시결정: 이미 경매 절차가 시작됨 — 이런 집은 계약하면 안 됩니다
• 이런 표시가 없고 소유자만 깔끔하게 적혀 있으면 갑구는 일단 무난합니다. 다만 말소되지 않고 살아 있는지(밑줄이 없는지)를 함께 봐야 합니다.

5. 을구 — 근저당·전세권으로 ‘빚’ 읽기

을구는 소유권을 뺀 나머지 권리를 적는 칸입니다. 전세 세입자가 가장 신경 써야 하는 부분으로, 이 집에 잡힌 빚이 여기서 보입니다.

• 가장 흔한 것이 근저당권입니다. 집주인이 은행에서 대출을 받으면서 집을 담보로 잡히면, 을구에 근저당권설정과 채권최고액(대략의 담보 한도)이 적힙니다. 이 금액이 클수록, 집이 잘못됐을 때 은행이 먼저 가져갈 몫이 크다는 뜻입니다.
• 전세권·임차권이 적혀 있으면 다른 세입자의 권리가 이미 있다는 의미이고, 지상권·지역권 등도 을구에 올 수 있습니다.
• 근저당이 ‘말소’됐는지 확인하는 법: 등기부에서 말소된 등기는 글자에 밑줄(선)이 그어집니다. 근저당권설정에 밑줄이 있으면 이미 갚고 지운 것이고, 밑줄 없이 멀쩡히 남아 있으면 아직 살아 있는 빚입니다. “대출 다 갚았다”는 말만 믿지 말고, 을구에서 밑줄 여부로 직접 확인하세요.
• 을구가 아무것도 없이 비어 있으면(권리 없음) 빚 없는 깨끗한 집이라는 뜻이라 가장 안전합니다.

6. 계약 전 체크리스트 — 이것만은 확인

등기부등본을 다 이해하지 못해도, 아래 몇 가지만 짚으면 큰 사고는 대부분 걸러집니다.

1. 계약 상대 = 갑구의 현재 소유자인지 이름을 대조했는가
2. 을구의 근저당(채권최고액) 규모를 확인했는가 — 내 보증금 + 이 빚이 집값에 비해 과한지
3. 근저당이 말소(밑줄)됐는지, 아니면 아직 살아 있는지 봤는가
4. 갑구에 가압류·압류·경매개시 같은 위험 표시가 없는가
5. 아파트라면 내가 계약할 호수(전유부분)의 등기를 본 게 맞는가
6. 잔금 치르기 직전에 한 번 더 떼어, 계약 후 새로 잡힌 빚이 없는지 확인했는가

• 특히 6번(잔금 직전 재발급)이 중요합니다. 계약과 잔금 사이에 집주인이 몰래 대출을 더 받아 근저당을 얹는 경우가 있기 때문입니다. 잔금 당일 아침에 700원짜리 열람 한 번이 큰 사고를 막습니다.
• 등기부등본은 ‘보는 법’을 알면 스스로 1차 점검이 되지만, 금액이 크거나 애매한 표시가 보이면 공인중개사·법무사에게 확인받는 것이 안전합니다.
• 등기부등본으로 소유자와 근저당까지 확인했다면, 다음은 확정일자와 전입신고로 보증금 순위를 지키는 단계입니다. 대항력·우선변제권으로 전세보증금을 지키는 방법은 이어지는 글에서 자세히 다룹니다.

7. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 등기부등본과 등기사항전부증명서는 다른 건가요?
같은 서류입니다. 등기부가 전산화되면서 정식 명칭이 ‘등기사항전부증명서’로 바뀌었고, ‘등기부등본’은 예전부터 쓰던 관습적 명칭입니다.

Q. 내 집이 아니어도 뗄 수 있나요?
네. 주소만 알면 누구나 그 부동산의 등기부등본을 열람·발급할 수 있습니다. 그래서 계약하려는 집의 서류를 직접 확인할 수 있습니다.

Q. 열람과 발급 중 뭘 골라야 하나요?
내가 내용만 확인할 거면 열람(700원), 은행 대출이나 관공서·계약처럼 정식 서류로 제출할 거면 발급(1,000원)입니다. 열람본은 법적 효력이 없습니다.

Q. 근저당이 갚아진 건지 어떻게 아나요?
을구의 근저당권설정 등기에 밑줄(선)이 그어져 있으면 말소된(갚아 지운) 것이고, 밑줄 없이 남아 있으면 아직 살아 있는 빚입니다.

Q. 계약 전에 한 번만 떼면 되나요?
계약 전과 잔금 직전 두 번 확인하는 것이 안전합니다. 계약 후 잔금 전에 집주인이 새로 대출을 받아 근저당이 추가될 수 있기 때문입니다.

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※ 본 글은 일반적인 정보이며, 개별 부동산의 권리관계 해석과 계약 안전성은 사안에 따라 다릅니다. 실제 계약 전에는 등기부등본 원본을 직접 확인하고, 금액이 크거나 판단이 어려운 경우 공인중개사·법무사 등 전문가의 확인을 받으세요. 출처: 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr), 등기사항증명서 등 수수료규칙(국가법령정보센터). 최종 업데이트: 2026-08-27.